Acheter ou louer son immobilier professionnel ? Chaque solution présente des avantages et des inconvénients. La location est souvent préférable lorsque votre entreprise est jeune et a besoin de souplesse. L’achat sera à privilégier lorsqu’elle aura atteint sa maturité et que son chiffre d’affaires sera stable. Néanmoins chaque cas est particulier, voici des éléments d’analyse :
Le bon choix nécessite avant tout une réflexion sur les objectifs poursuivis à titre personnel et professionnel. L’étude sur les schémas fiscaux et juridiques arrive après la réflexion sur les objectifs.
Acheter le local professionnel : avantages et inconvénients
Les avantages :
L’acquisition d’un bien immobilier professionnel est probablement la solution qui apparait la plus simple dans la mesure où elle permet à votre entreprise d’être propriétaire d’un patrimoine professionnel et qu’elle lui évite de payer des loyers.
Elle offre, en outre, une sécurité plus grande que le bail commercial classique dans la mesure où elle supprime toute problématique d’éviction. Elle permet par ailleurs de faire figurer les locaux à l’actif de l’entreprise.
Les inconvénients :
En cas de baisse d’activité et de capacité d’autofinancement, votre entreprise risque de ne plus être capable de rembourser ses emprunts et de se retrouver étranglée financièrement.
En outre, une acquisition par emprunt détériore la capacité d’endettement de l’entreprise.
Fiscalement :
L’acquisition permet d’inscrire le bien à l’actif du bilan et de l’amortir sur 25 ou 30 ans. Elle permet donc de diminuer le résultat imposable grâce aux amortissements et intérêts d’emprunts.
En revanche, en cas de cession du bien immobilier, l’imposition des plus-values professionnelles est calculée entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Donc au moment de la revente, l’entreprise perd les avantages fiscaux gagnés au titre des amortissements.
Louer local professionnel : avantages et inconvénients
Les avantages :
L’avantage d’être locataire de ses locaux professionnel est double. Tout d’abord, il offre une liberté importante pour adapter la taille et l’emplacement du bien immobilier en fonction du développement de l’entreprise. Ensuite, il ne nécessite pas le recours à l’emprunt, sauf parfois pour financer le dépot de garantie ou les loyers à verser.
Les inconvénients :
L’inconvénient principal tient au fait que l’argent versé, l’est à « fonds perdus ». Le deuxième inconvénient concerne le coût financier nécessaire à l’entrée dans les locaux, qui, en région parisienne, représente jusqu’à 9 mois de loyers : 3 mois de commission d’agence + 3 mois de loyer d’avance + 3 mois de dépot de garantie.
Fiscalement :
Les loyers versés sont déductibles du résultat imposable de votre société.
Le conseil de nos experts : acheter pour louer à votre entreprise
Investir dans de l’immobilier professionnel nécessite un effort financier important (utilisation de la trésorerie + endettement à long terme). C’est loin d’être toujours la meilleure solution. Louer présente l’avantage de la souplesse, mais ne permet pas de constituer un patrimoine immobilier.
Une troisième voie consiste à faire acquérir le bien immobilier par le chef d’entreprise, qui le donne ensuite en location à son entreprise. Ce qui lui permet de tirer profit des avantages de s deux solutions tout en constituant un patrimoine immobilier.
En cas de « coup dur » dans l’activité de l’entreprise, le chef d’entreprise peut le donner en location à un nouveau locataire et offrir ainsi une totale souplesse à son entreprise pour réduire ses frais fixes.
Avec une exonération des plus-values en cas de cession
En outre, ce montage présente l’avantage, lors de la cession de l’immeuble, de pouvoir bénéficier d’un régime fiscal avantageux. La plus-value sera soumise au régime des plus-values immobilières privées qui seront totalement exonérées au bout de 15 ans de détention (sauf pour une SCI soumise à l’IS).
Article publié initialement le 10 août 2014
